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上海丝凡克商贸有限公司 “517”新政之后,地产怎么投?

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  一支穿云箭,千军万马来相见。

  “517”地产新政,来得轰轰烈烈,“3000亿元保障性住房再贷款”、“购房首付比例下调至15%”、“公积金贷款利率下调”、“房贷利率取消下限”央行四箭齐发,堪称王炸效应,央广网辣评“楼市40年最宽松提振政策出台”,为A股地产链注入一剂强心针。

  资料来源:新华社、Wind

  中国地产调控政策上一次转向宽松还是在2014~2016年间,从2014年“330”开始,到2016年“930”结束,短短两年半时间,政策从“全面刺激”走向“紧急收缩”。如果拉长时间,中国地产政策持续在刺激-收紧的循环之中,刺激带来局部泡沫,收紧引发库存风险。

  地产宽松,“放松限购”+“加杠杆”

  当前的房地产市场能否迎来与上一轮“去库存”类似的宽松政策?

  答案是肯定的。

  上一轮有的取消和放松限购,这一次也有。截至目前,仍在执行限购政策的城市已经屈指可数,仅剩北京、上海、广州、深圳、天津、海南省和珠海横琴地区。

  上一轮有的大量政策驱动购房者“加杠杆”,这一次也没有缺席。

  首付降了,全国层面个人住房贷款首套房与二套房首付比例已压低至15%与25%;利率方面,首套和二套房贷款直接取消下限,按照因城施策原则,各地可以自主决定最低首付比例和房贷利率下限,也可以不再设置利率下限。

  当然,需要注意的是,现阶段实现房贷利率市场化并不意味着一成不变,央行强调“如未来房地产市场供求关系发生较大改变,人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限”。

  市场相关人士表示,取消全国层面个人住房贷款利率政策下限是顺势而为的行为。预计除北上广深外,全国大部分城市房贷利率下限将一并取消。政策落地后,大多数城市房贷利率可能下降0.3至0.4个百分点;按照100万贷款,30年期限,等额本息还款方式计算,总利息支出可减少7万余元。改善性需求住房的利息支出会减少更多。

  新政首周,楼市反响如何?据悉,在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后,楼市热度有所回升,杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升,中介带看房量更是明显增多。

  那么目前的房价到底怎么样了呢?统计局刚刚披露了4月份70个大中城市的房价指数,其中新房、二手房数据分别如下:

  拉长时间看,房地产市场价格仍然处于调整状态。4月份,各线城市房价环比继续下降,并且降幅有所扩大。

  业内人士表示,部分潜在购房者仍在等待出台更大力度的房地产支持政策,存在“再等等”的心态。一揽子政策出台后,将在一定程度上满足购房者的政策预期,有望形成房地产市场的“政策底”。

  暴涨之后,A股地产还能上车吗?

  自4月24日开启反弹以来,在政策密集刺激之下,以中证800地产指数为代表的地产板块已经上涨了31.95%,很多投资者关心的是,现在上车,会不会买在“高点”?

  从PB估值来看,地产产业链整体位于历史中低位水平,中证800地产指数估值仅为0.71倍,位于近十年5.69%分位点,即低于94%以上时间区间,估值反弹空间仍然充足。

  机构观点指出,在政策密集出台的利好效应下,投资者情绪有望提振,给A股市场整体带来脉冲行情。同时,地方政府购买待售房屋等举措,有助于房地产去库存推进,房地产去库对于国内经济的压制力量有望缓解,中长期维度上,也为A股市场基本面提供一定支撑作用。

  地产ETF基金经理蒋俊阳日前表示,随着供需两端政策延续宽松基调,融资支持下供给侧出清基本结束,需求端政策刺激或引导基本面企稳修复,行业存在短期供需关系再平衡机会,同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。值得注意的是,地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企,以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企可重点关注。

  地产ETF(159707)基金经理蒋俊阳日前表示,随着供需两端政策延续宽松基调,融资支持下供给侧出清基本结束,需求端政策刺激或引导基本面企稳修复,行业存在短期供需关系再平衡机会,同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。值得注意的是,地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企,以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企可重点关注。

  布局央国企及优质房企,建议重点关注地产ETF(159707)。资料显示,地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数,汇集市场16只头部优质房企,在投资方向上具有明显的头部集中度优势,前十大成份股权重超8成,央国企含量高!地产ETF(159707)也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF,具备稀缺性与辨识度。

  风险提示:地产ETF被动跟踪中证800地产指数,该指数基日为2004.12.31,发布日期为2012.12.21,指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整,其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示,个股描述不作为任何形式的投资建议,也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险,适宜平衡型(C3)及以上投资者。任何在本文出现的信息(包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等)均只作为参考,投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另,本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议,亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险,基金的过往业绩并不代表其未来表现,基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证,基金投资需谨慎。

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责任编辑:杨赐 上海丝凡克商贸有限公司